De nombreuses procédures sont engagées lorsqu'une nouvelle construction vient faire de l'ombre aux anciennes.
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| Dessin Dawid |
Une construction a toujours des répercussions sur le voisinage. Si elle entraîne une perte d'ensoleillement, elle génère une moins-value et une gêne dans les conditions de vie. Si le premier arrivé n'a pas de droits acquis à conserver son ensoleillement, il ne peut pas en être privé.
La jurisprudence fait une différence pour apprécier la notion de trouble de voisinage :
- en milieu urbain, a fortiori dense, il faut subir les inconvénients d'une nouvelle construction, notamment en hauteur. Le préjudice sera réparé par des dommages-intérêts,
- en zone pavillonnaire et en milieu rural, la démolition d'une construction privative d'ensoleillement peut être ordonnée par le juge, sans systématique, l'abus devant être établi.
L'obtention d'un permis de construire n'a pas d'incidence pour les litiges entre voisins. Les juges rappellent que le permis de construire est accordé "sous réserve du droit des tiers" et que la privation de soleil peut constituer un trouble anormal de voisinage. On peut disposer d'un permis de construire en bonne et due forme et être condamné à détruire sa maison, parce qu'elle fait de l'ombre à son voisin.
Ce qu'en pensent les tribunaux ?
- Un immeuble face à une petite maison justifie des dommages-intérêts (Cass. 18/7/1972). Y compris en tissu urbain dense comme la Défense (Cass. 28/04/2011).
- En zone peu dense, un nouveau pavillon masquant le soleil du voisin toute l'après-midi doit être démoli (Nancy 29/06/2015 confirmé en cassation).
Que faut-il faire ?
Lorsqu'une nouvelle construction risque de masquer le soleil, mieux vaut contester le permis de construire avant le début des travaux. A défaut, il faut effectuer un constat d'huissier attestant des troubles, produire un relevé cadastral, une carte de zonage sur la règlementation d'urbanisme (secteur dense, urbain, peu dense, rural…).